土 地 登 记 的 程 序

　　土地登记程序分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

　　一、土地登记申请

　　（一）土地登记申请就是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项、请求在土地登记簿是予以注册登记过程和行为。

　　（二）土地登记申请人及申请方式

　　1、土地登记申请人应当是土地权利者土地权利变动的当事人，包括三种类型：自然人、法人和其他组织。其中法人和其他组织均可直申请，而自然人中，只有完全民事行为能力的人可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必需由其法定代理人申请 。

　　土地登记申请代理包括法定代理、委托代理和指定代理。

　　（三）土地登记的申请时限

　　1、土地他项权利登记申请时限

　　土地使用权抵押、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起15日内应申请土地登记。

　　2、其他类型的设定登记与变更土地登记的申请时限为：当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

　　（四）土地登记申请人应交的文件资料：

　　申请人向申请机关申请土地登记申请人应当提交：

　　1)《土地登记申请书》；

　　2)申请人身份证明；

　　3)土地权属来源证明；

　　达式4)地上附着物权属证明。附《土地登记申请书》

　　（五）土地登记的申请审查

　　土地登记的申请审查包括对法人资格的审查、对法定代表人身份证明的审查、对户主资格审查、对土地权源证件的审查、申请登记的宗地是否本登记区内的审查、对其他问题的审查。

　　其他问题是指除上述主要内容外的一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准确等。

　　（六）土地登记申请收件

　　土地登记申请人提交的文件资料，经审查无误后应在事先准备好的土地登记收件单上进行登记、编号、装袋入案。

　　土地登记申报中收缴的文件资料、应按照顺序编号后，填写土地登记收件单。土地登记收件单一式两联，一联由土地登记机关保存：一联由土地登记申请人收存，作为土地登记申请人领取土地证书的凭证。附（土地登记收件单样表）

　　土地登记收件单填写与收件整理装好袋子，由土地登记人把土地登记申请文件资料档案移交给地籍调查人员，在移交时，双方应签署《土地登记资料移交单》。土地登记收件单、土地登记资料移交单（见附表）

　　二、宗地权属调查面积测绘

　　初始登记的宗地调查是一项政策性强，技术要求高，涉及面广，工作量大的主要工作为：

　　（一）权属调查

　　1、权属调查是针对土地使用者的申请，对土地使用者宗地位置、土地权属来源、权属界线、界址、用途等情况进行实地核定、调查、记录，设立土地权属界址点，绘制宗地草图等。权属调查成果经土地使用者认定，作为地籍测量、权属审核和登记发证具有法律效力的凭证。

　　界址认定必须由本宗地及相邻宗地使用者到现场指界、认定。单位使用的土地，必须由法定代表人出席指界，并出具身份证明和法定代表人身份证明书；个人使用的土地须由户主出席指界，并出具身份证明和户口簿。法定代表人或户主不能亲自出席指界的，可由委托人指界，并出具身份证明和委托书。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书和身份证明。经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章：如果户主不认字，可由调查人员代签，户主按手印或户主盖章并按手印。有争议的界址，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了的，在调查记录栏上写明双方争议的原因，并画出争议的地段，呈报土地登记领导小组载决处理。一宗地有两个以上土地使用者，能查清的要查清各自使用部分和共同使用部分的界线，界址认定后，在双方指界人均在场的情况下，调查人员应对所认定的界址点在实地现场设置界址标志，界址标志要因地制宜，注意市容镇容美观，便于保存和查找等。如指界人一方无故缺席，其宗地界线以另一方所指界确定。如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定。将现场调查结果，以书面形式送违约缺席者。如有异议，必须在15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，调查确定的界限则自动生效。指界人认界后，若不在地籍贯调查表上签字盖章，则可参照缺席指界的有关规定处理。

　　权属调查结束后，应勘丈、绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点、线、界址边长、相关距离和条件距离等。宗地草图可用于处理土地权属纠纷，恢复界址点和界址线：用于装绘地籍原图，检核各宗地几何关系、边长、面积、界址坐标等，以保证地籍原图的质量：用于算规则图形宗地面积；用于变更地籍测量及其他地籍日常管理；用于检核地籍测量成果等。

　　宗地草图是非常重要的地籍测量资料，因而绘制宗地草图时一定要认真，一丝不苟，勘丈数据一定要精确，绘图要清楚，数字书写要规范工整。所以称之为草图，是因为绘制宗地草图时不需严格的比例尺，不需考虑图面精度，因而也不需要像分幅地籍图那么美观。宗地草图必须实地绘制，一切注记应实地丈量记录（大于100米的界址边允许用坐标反算），不得涂改，不得复制。

　　三、权属审核

　　权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县组级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的法律程序。

　　（一）地籍调查与权属审核衔接

　　1、土地登记人员接收地籍调查人员移交的土地登记申请资料和地籍调查成果资料。在资料移交中双方应检查资料是否相符，有无缺失，并填写《土地登记资料移交单》。

　　2、土地登记人员将土地登记申请和地籍调查的有关内容记录到《土地登记审批表》的相应栏目，以务审核时使用。

　　（二）权属审核的内容：

　　1、对土地登记申请人的审核，2、对宗地自然状况的审核，3、对宗地权属状况的审核。

　　（三）权属审核依据和应达标准

　　权属审核的依据有两方面：法律依据和书证依据。

　　权属审核应达标准有三条：权属合法、界址清楚的面积准确。

　　权属合法：土地权属来源清楚；土地的权属性质准确；土地的使用权合理。界址清楚是土地权属范围（宗地）的界址点、界址线、界标的设立准确、合理、指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。宗地面积是：界址清楚、测量方法规范，图上量算面积与实地测量面积一致；土地总面积与各地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致。

　　（四）符合规定的土地登记人员填写《土地登记卡》。由于《土地登记卡》主要依据《土地登记审批表》填写，因此，《土地登记审批表》在内容上必须满足土地登记人员在《土地登记卡》上注册登记的需要。《土地登记审批表》的内容包括以下几个方面：1、土地登记申请人的名称和地址。2、土地坐落、地号、图号、面积、等级、价格。3、土地权属性质、使用类型、使用期限、终止日期。4、建筑物类型、申报建筑物权属、建筑物容积率、建筑密度、建筑限高。5、土地登记的依据。包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。6、土地管理部门初审、审核的意见。7、人民政府批准意见。土地管理部门初审意见由取得《土地登记上岗证》的土地登记人员签署，其他人员签署一律无效。经对土地登记材料进行全面审查，认为符合规定要求的初审人员提出同意办理土地登记建议，签字盖章后，提交审核人员审核。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，审核人员在土地管理部门审核意见栏签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖公章后，报人民政府批准。经人民政府批准后才能在《土地登记卡》上注册登记，进而核发或更换土地证书。凡是变更土地登记不涉及土地所有权和使用权变更，如名称、地址及土地用途变更登记等，只涉及土地他项权利的，如土地使用权抵押权设定登记等，以及不涉及核发更换土地所有权证书和土地使用权证书的均不需报人民政府批准，经土地管理部门土地登记审核人员审核批准后即可直接生效，作为土地登记人员在《土地登记卡》上注册登记的依据。附《土地登记审批表》的样表。

　　经审核无误同意颁土地证书的宗地，一定要分批、分期在报刊或宗地所在区域进行公告，公告包括准于登记宗地位置、权利人，界址、面积、权属性质等，并规定若有异议，应在规定的时间内向某部门提出复查。

　　四、注册登记

　　注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或土地他项权利进行登记、装簿、造册的工作程序。

　　（一）注册登记的依据和内容

　　《土地登记审批表》是土地登记机关进行注册登记的惟一依据。注册登记的主要内容包括：填写《土地登记卡》和填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户册》。

　　（二）土地登记卡的组成和内容

　　土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。它由土地登记卡主卡和土地登记卡续表（共用宗地使用权登记卡）二部分组成。其内容包括三部分：宗地的基本状况，如地号、图号、坐落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；土地使用者、所有者或他项权利者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；登记的其他内容，如他项权利、变更事项、登记依据等。

　　（三）土地归户卡

　　土地归户卡以土地权利人即土地所有者和使用者为单位，按宗地填写。土地权利人在同一县级行政区范围内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号为填写土地归户卡的顺序号。土地的归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。

　　（四）《土地登记簿》和《土地归户册》的构成

　　1、《土地登记簿》由《土地登记卡》组装而成。以县级行政区为单位组建《土地登记簿》，按街道（乡、镇）组卷，每个街道（乡、镇）可分若干卷。卷内《土地登记卡》按宗地号顺序排列。卷号按“街道（乡、镇）——街坊（村）——卷”二组四位数编排。卷皮、卷脊标明号外，还应标明卷宗内宗地数。

　　2、《土地归户册》由《土地归户卡》组装而成。以县级行政区为单位组建《土地归册》，以街道（乡、镇）组卷每个街道（乡、镇）可分若干卷。卷内《归户卡》按土地权利人名称第一字（或姓氏）笔画排列。卷号按“街道——街访——卷”六位数编号，未划分街访的小城市，按“街道——卷”四位数编号。卷皮、卷脊标明卷号外，应标明卷内户数。附《土地登记卡》《土地归户卡》的样式。

　　五、核发或更改土地证书

　　（一）土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。土地证书以宗地为单位根据土地登记卡填写。两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应当分别填写土地使用证。《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写。同一土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同地宗地上拥有两个不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。

　　（二）证书核发程序

　　证书核发程序是：通知——验证——发证。

　　1、管理部门在发证前向领证人发出领证通知。

　　2、验证土地登记人领证证明文件，验证无误的可发证书。土地证书签收簿(见附表)：                        

　　六、土地登记文件资料管理

　　（一）土地登记文件资料管理

　　土地登记案件在审查合格，办妥登记，并发给土地书之后，即告终结。由于任一登记案件对当事人之权益均有重大影响，且登记完毕之后仍有发生争议的可能性，因此，土地登记机关必须将所有登记的文件资料予以收集、整理、保管、利用和更新。土地登记的资料为具有保存价值的文字材料、图、表、簿、卡、册、像、磁盘等不同形式的记录。

　　1、土地登记文件资料的种类

　　土地登记资料可分为：各种文书、表格、图纸、音像、计算机软盘四类。

　　土地登记文件资料为

　　（1）土地登记申请书；

　　（2）土地登记收件单；

　　（3）土地权属证明文件、资料；

　　（4）土地登记审批表；

　　（5）宗地图；

　　（6）土地登记薄（卡）；

　　（7）土地证书签收簿；

　　（8）土地归户册（卡）；

　　（9）土地登记复查申请表；

　　（10）土地登记复查结果表；

　　（11）确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。

　　2、土地登记文件资料管理的内容包括：1)收集；2)整理；3)保管；4)利用；5)更新。

　　（二）土地登记文件资料的收集整理和保管

　　土地登记文件资料收集应按照及时、完整、连贯、系统、无漏的原则随时进行。

　　1、在收集土地登记文件资料时，应注意：

　　（1）土地登记文件资料要齐全、完整和准确。

　　（2 ）应收集与土地登记直接有关的材料。

　　（3）所收集文件资料必须是土地行政区主管部门形成的文件资料。

　　（4）资料必须具有保存价值。

　　（5）土地登记资料收集工作应在土地登记案件终结后随时进行。

　　（6）一般土地登记文件资料收集一份，重要的和使用频繁的可视需要复制副本。

　　2、土地登记文件资料整理

　　土地登记文件资料整理是指将土地登记文件资料归档的过程。可分：分类、立卷、案卷编目。

　　（1）分类就是指个行政区域土地登记文件资料按形式、区域和内容进行类别划分。

　　（2）登记文件资料经分类以后，还要对每一类别内丰当数量的文件资料进行系统化整理，形成若干卷案，这一过程叫立卷。立卷一般包括组卷、卷内文件整理和案卷封面的编目，组卷具体方法是一部分材料按问题组卷，一部分按宗地组卷。

　　A.按宗地组卷的土地登记文件资料：

　　土地登记申请表；

　　②土地登记收件单；

　　③土地登记申请人身份证明；

　　④土地权属证明文件、资料；

　　⑤地籍调查表；

　　⑥宗地图；

　　⑦土地登记复查申请表；

　　⑧土地登记复查结果审核表。

　　B．按问题立卷的土地登记文件资料：

　　地籍图；

　　②土地登记卡；

　　③土地归户卡；

　　④土地证书签收簿。

　　C．卷内文件整理

　　卷内文件排列；

　　文件编号。

　　③填写卷内目录、备考表。

　　地籍管理处

　　二○○五年十二月十四日